Wie lange darf man in Wien kurzfristig vermieten? – Der vollständige Guide 2025

Die Regeln für Kurzzeitvermietungen in Wien haben sich in den letzten Jahren stark verändert. Wer eine Wohnung besitzt, betreibt oder über Airbnb, Booking & Co. anbieten möchte, muss die 90-Tage-Regel und die rechtlichen Rahmenbedingungen genau kennen.

Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Punkte präzise, verständlich und auf Basis realer Marktpraxis.

1. Die Kurzantwort: 90 Tage pro Jahr

Seit der Bauordnungsnovelle 2023 dürfen private Eigentümer ihre Wohnung bis zu 90 Tage pro Kalenderjahrkurzfristig vermieten – ohne Sondergenehmigung.

Das gilt vor allem für:

• Nebenwohnsitze

• Anlagewohnungen

• Privatwohnungen ohne Gewerbebewilligung

Alles darüber hinaus gilt rechtlich als gewerbliche Nutzung und benötigt eine behördliche Ausnahmebewilligung.

2. Warum gibt es die 90-Tage-Regel?

Wien möchte den Wohnraum schützen und verhindern, dass ganze Gebäude zu inoffiziellen Hotels werden.

Die Idee dahinter:

1. Gelegentliche Vermietung = erlaubt

2. Dauerhafte touristische Nutzung = genehmigungspflichtig

Wer wie ein Aparthotel betreiben möchte, muss sich rechtlich auch so behandeln lassen.

3. Die Genehmigung für mehr als 90 Tage

Wer länger als 90 Tage vermieten möchte, braucht eine Ausnahmebewilligung.

Voraussetzungen (vereinfacht):

• Das Gebäude oder die Einheit darf nicht in einer reinen Wohnzone liegen

• Weniger als 50 % der Einheiten im Gebäude dürfen touristisch genutzt werden

• Zustimmung der Miteigentümer (WEG)

• Nachweis, dass die Nutzung den „Wohnfrieden“ nicht stört

• Erfüllung bau- und brandschutztechnischer Vorgaben

Die Bewilligung wird für max. 5 Jahre erteilt und kann erneuert werden.

4. Was passiert bei Verstößen?

Missachtung der Regeln kann teuer werden:

• Geldstrafen bis zu 50.000 €

• Untersagung der Nutzung

• Meldungen durch Nachbarn

• Intervention durch Hausverwaltung

• Schreiben oder Kontrollen der MA50

Die meisten Fälle beginnen mit Nachbarschaftsbeschwerden.

5. Wichtige Ausnahmen & Graubereiche

A. Hauptwohnsitz vermieten

Gelegentliche Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes ist meist toleriert – auch über 90 Tage hinaus –, solange sie nicht gewerblich wirkt.

Das heißt:

• Sie wohnen dort tatsächlich

• Vermieten nur bei Abwesenheit

• Keine permanente touristische Nutzung

B. Gemischt gewidmete Gebäude

Einheiten, die als Geschäftsraum / Büro / gemischte Nutzung gewidmet sind, haben oft mehr Spielraum.

C. Offiziell genehmigte Aparthotels

Für lizenzierte Beherbergungsbetriebe gelten die 90 Tage nicht.Allerdings sind diese Genehmigungen komplex und meist nur für mehrere Einheiten sinnvoll.

6. Was Eigentümer häufig falsch verstehen

Irrtum 1: „90 Tage heißen, dass ich immer 90 Tage nutzen darf.“

Nicht automatisch – Widmung und Gebäudeart spielen eine große Rolle.

Irrtum 2: „Airbnb erlaubt es, also ist es legal.“

Nein. Airbnb prüft die Rechtmäßigkeit nicht. Die Stadt Wien tut es.

Irrtum 3: „Andere machen es auch.“

Viele handeln im Graubereich – bis ein Nachbar sich beschwert.

Irrtum 4: „Kurzzeit = Mittelfristig.“

Falsch.Midterm (30–180 Tage) ist deutlich leichter und rechtlich sicherer.

7. Was in der Praxis wirklich passiert

Auch wenn die Regeln streng sind:

• Durchsetzung hängt stark von den Nachbarn ab

• Viele Gebäude haben keine Kontrollen

• Fokus der MA50 liegt auf Häusern mit mehreren touristischen Einheiten

• Einzelne Wohnungen geraten selten sofort ins Visier, solange es keine Beschwerden gibt

Kurz:Die Regeln sind scharf, die Umsetzung ist uneinheitlich.

8. Welche Strategie ist realistisch und sicher?

Für typische Eigentümer gilt:

→ Kurzzeitvermietung bis 90 Tage

und

→ Rest des Jahres mittelfristige Miete (30–180 Tage)

Vorteile:

• Sehr gute Jahresrendite

• Nahezu risikofrei

• Keine Genehmigung notwendig

• Weniger Konflikte

• Weniger Reinigungsaufwand

Dies ist die Strategie, die professionelle Verwalter in Wien tatsächlich anwenden.

10. Fazit: Wie lange darf man in Wien kurzfristig vermieten?

→ Bis zu 90 Tage pro Jahr ohne Bewilligung.

Alles darüber hinaus ist genehmigungspflichtig.Zonierung, Gebäudeart und Nachbarschaft spielen eine große Rolle.

Die sicherste und wirtschaftlich stärkste Lösung:Kurzfristig bis 90 Tage + mittelfristige Vermietung für den Rest des Jahres.

Holen Sie sich professionelle Unterstützung

Wenn Sie eine rechtlich saubere, profitable und auf Ihre Immobilie abgestimmte Lösung möchten, können Sie:

• Ihre Widmung prüfen lassen

• Eine 90-Tage-Strategie entwickeln

• Einnahmeprognosen für Midterm & Short-Term vergleichen

• Die beste Nutzung für Ihr Gebäude definieren

• Unterstützung bei MA50, Bewilligungen oder Umstellung erhalten

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