Frage?

rivate Eigentümer dürfen ihre Wohnung bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermieten – ohne Bewilligung.

Alles darüber hinaus gilt als gewerbliche Nutzung und erfordert eine Ausnahmebewilligung der Stadt Wien.

Diese Regel betrifft ausschließlich Gesamtwohnungen, nicht Zimmer im eigenen Hauptwohnsitz.

Ja – aber nur sehr eingeschränkt.

In Wohnzonen ist die ständige touristische Nutzung verboten.

Die bis zu 90 Tage/Jahr sind möglich, solange die Vermietung privat, gelegentlich und eindeutig nicht gewerblicherfolgt.

Für durchgehende Nutzung als Ferienwohnung ist in Wohnzonen praktisch keine Genehmigung möglich.

Dies wird als illegale gewerbliche Nutzung eingestuft und kann führen zu:

• Geldstrafen bis 50.000 €,

• Nutzungsuntersagungen,

• Beschwerden von Nachbarn oder Hausverwaltung,

• Ermittlungen durch die MA50. In der Praxis beginnt fast jeder Fall mit einem Nachbarschaftshinweis.

Ja – aber nur mit einer offiziellen Beherbergungsbewilligung. Dafür notwendig sind:

• Brandschutzauflagen,

• baurechtliche Bewilligungen,

• gewerbliche Widmung bzw. geeignete Zone,

• Zustimmung der Miteigentümer,

• regelmäßige Kontrollen. Ohne diese Bewilligung gelten mehrere touristische Einheiten im selben Haus als illegale Hotelnutzung.

Wien gehört zu den Top-5-Städtereisezielen in Europa. Die Nachfrage ist außergewöhnlich stabil, mit hoher Auslastung ganzjährig, besonders durch:

• Kongresse & Geschäftsreisen

• Universitäten & internationale Organisationen

• starke Wochenendtouristik

• Festivals, Konzerte, Messen

• internationale Stammgäste

Diese Mischung sorgt dafür, dass Tourismuskrisen Wien weniger treffen als andere Städte.

Die stärksten Bezirke sind:

• 1. Bezirk (Innere Stadt) – Premium, höchste Preise

• 7. Bezirk (Neubau) – Trendviertel, junge Touristen

• 8. & 9. Bezirk – Nähe Universitäten, stabile Nachfrage

• 10. Bezirk (Favoriten) – überraschend stark durch Hauptbahnhof

• 2. Bezirk (Leopoldstadt) – Prater, Messe, Top-Verbindung

Bei professioneller Organisation ist Kurzzeitvermietung weniger zeitintensiv als viele glauben:

• Guest communication automatisierbar

• Check-ins digital

• Reinigung und Wäsche ausgelagert

• Preise dynamisch gesteuert

Mit einem Management-Service (z. B. Easybnb) kann der Zeitaufwand unter 30 Minuten pro Woche liegen.

Die wichtigsten Risiken sind:

• Regulatorische Risiken (90-Tage-Grenze, Wohnzone, Bewilligungspflicht)

• Nachbarschaftsbeschwerden

• Schäden oder hohe Abnutzung

• Unsichere Einnahmen bei alleiniger Short-Term-Strategie

• Hohe Cleaning-Kosten bei schlechtem Management

• Fehlende Versicherungen (viele Polizzen decken STR nicht ab)

Mit der richtigen Strategie (Hybrid: Kurzzeit + Midterm) lassen sich viele dieser Risiken deutlich reduzieren.

Wenn Sie eine gewerbliche Kurzzeitvermietung mit offizieller Lizenz betreiben – also ein Beherbergungsbetrieb –, gelten völlig andere wirtschaftliche Regeln als für private 90-Tage-Vermieter. Sie konkurrieren nicht mehr mit Hobby-Hosts, sondern mit Aparthotels, Serviced Apartments und Boutique-Stay-Konzepte.

Hier ist eine realistische, datenbasierte und professionelle Einschätzung, wie viel Umsatz und Gewinn Sie erzielen können:

1. Benchmark: Auslastung (Occupancy)

Lizenzierte Häuser in Wien erreichen höhere und stabilere Auslastungen als private Gastgeber.

Realistische Kennzahlen:

• Jahresdurchschnitt: 75–88 %

• Hochsaison (April–Oktober): 90–98 %

• Nebensaison (Jan–Feb): 50–65 %

Aparthotels beim Hauptbahnhof, in der Inneren Stadt oder im 7. & 9. Bezirk schneiden tendenziell überdurchschnittlichab.

2. Benchmark: ADR (Average Daily Rate)

Studio / 25–35 m²:

95–150 € pro Nacht (High-end Design bis 180 €)

1-Bedroom / 35–50 m²:

120–190 € pro Nacht

2-Bedroom / 55–80 m²:

180–260 € pro Nacht

Premium-Lagen (1., 7., 8., 9.) erzielen 20–40 % höhere Preise als Randlagen.

3. Jahresumsatz pro Einheit (realistische Berechnung)

Studio (25–35 m²)

• ADR: Ø 120 €

• Belegung: 80 % → ca. 35.000 – 40.000 € Umsatz/Jahr

1-Bedroom Apartment

• ADR: Ø 150 €

• Belegung: 82 % → 45.000 – 55.000 € Umsatz/Jahr

2-Bedroom Apartment

• ADR: Ø 210 €

• Belegung: 85 % → 65.000 – 80.000 € Umsatz/Jahr

Premium-Aparthotels (1. + 7. Bezirk) liegen 10–20 % über diesen Werten.