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Kurzzeitvermietung & Immobilienmanagement in Wien
Allgemeine Fragen zum Immobilienmanagement
Häufige Fragen
Wie viele Tage pro Jahr darf ich meine Wohnung in Wien kurzfristig vermieten?
rivate Eigentümer dürfen ihre Wohnung bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermieten – ohne Bewilligung.
Alles darüber hinaus gilt als gewerbliche Nutzung und erfordert eine Ausnahmebewilligung der Stadt Wien.
Diese Regel betrifft ausschließlich Gesamtwohnungen, nicht Zimmer im eigenen Hauptwohnsitz.
Sind Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen („Wohnzonen“) überhaupt erlaubt?
Ja – aber nur sehr eingeschränkt.
In Wohnzonen ist die ständige touristische Nutzung verboten.
Die bis zu 90 Tage/Jahr sind möglich, solange die Vermietung privat, gelegentlich und eindeutig nicht gewerblicherfolgt.
Für durchgehende Nutzung als Ferienwohnung ist in Wohnzonen praktisch keine Genehmigung möglich.
Was passiert, wenn ich länger als 90 Tage vermiete, ohne eine Genehmigung zu haben?
Dies wird als illegale gewerbliche Nutzung eingestuft und kann führen zu:
Geldstrafen bis 50.000 €,
Nutzungsuntersagungen,
Beschwerden von Nachbarn oder Hausverwaltung,
Ermittlungen durch die MA50.
In der Praxis beginnt fast jeder Fall mit einem Nachbarschaftshinweis.
Kann ich mehrere Wohnungen als Aparthotel in Wien betreiben?
Ja – aber nur mit einer offiziellen Beherbergungsbewilligung.
Dafür notwendig sind:
Brandschutzauflagen,
baurechtliche Bewilligungen,
gewerbliche Widmung bzw. geeignete Zone,
Zustimmung der Miteigentümer,
regelmäßige Kontrollen.
Ohne diese Bewilligung gelten mehrere touristische Einheiten im selben Haus als illegale Hotelnutzung.
Wie stark ist die touristische Nachfrage in Wien?
Wien gehört zu den Top-5-Städtereisezielen in Europa.
Die Nachfrage ist außergewöhnlich stabil, mit hoher Auslastung ganzjährig, besonders durch:
Kongresse & Geschäftsreisen
Universitäten & internationale Organisationen
starke Wochenendtouristik
Festivals, Konzerte, Messen
internationale Stammgäste
Diese Mischung sorgt dafür, dass Tourismuskrisen Wien weniger treffen als andere Städte.
Welche Bezirke eignen sich am besten für Kurzzeitvermietung?
Die stärksten Bezirke sind:
1. Bezirk (Innere Stadt) – Premium, höchste Preise
7. Bezirk (Neubau) – Trendviertel, junge Touristen
8. & 9. Bezirk – Nähe Universitäten, stabile Nachfrage
10. Bezirk (Favoriten) – überraschend stark durch Hauptbahnhof
2. Bezirk (Leopoldstadt) – Prater, Messe, Top-Verbindung
Wie viel Zeitaufwand entsteht bei Kurzzeitvermietung?
Bei professioneller Organisation ist Kurzzeitvermietung weniger zeitintensiv als viele glauben:
Guest communication automatisierbar
Check-ins digital
Reinigung und Wäsche ausgelagert
Preise dynamisch gesteuert
Mit einem Management-Service (z. B. Easybnb) kann der Zeitaufwand unter 30 Minuten pro Woche liegen.
Welche Risiken gibt es bei Kurzzeitvermietung in Wien?
Die wichtigsten Risiken sind:
Regulatorische Risiken (90-Tage-Grenze, Wohnzone, Bewilligungspflicht)
Nachbarschaftsbeschwerden
Schäden oder hohe Abnutzung
Unsichere Einnahmen bei alleiniger Short-Term-Strategie
Hohe Cleaning-Kosten bei schlechtem Management
Fehlende Versicherungen (viele Polizzen decken STR nicht ab)
Mit der richtigen Strategie (Hybrid: Kurzzeit + Midterm) lassen sich viele dieser Risiken deutlich reduzieren.
Wie viel kann ein lizenziertes Aparthotel in Wien realistisch verdienen?
Wenn Sie eine gewerbliche Kurzzeitvermietung mit offizieller Lizenz betreiben – also ein Beherbergungsbetrieb –, gelten völlig andere wirtschaftliche Regeln als für private 90-Tage-Vermieter.
Sie konkurrieren nicht mehr mit Hobby-Hosts, sondern mit Aparthotels, Serviced Apartments und Boutique-Stay-Konzepte.
Hier ist eine realistische, datenbasierte und professionelle Einschätzung, wie viel Umsatz und Gewinn Sie erzielen können:
1. Benchmark: Auslastung (Occupancy)
Lizenzierte Häuser in Wien erreichen höhere und stabilere Auslastungen als private Gastgeber.
Realistische Kennzahlen:
Jahresdurchschnitt: 75–88 %
Hochsaison (April–Oktober): 90–98 %
Nebensaison (Jan–Feb): 50–65 %
Aparthotels beim Hauptbahnhof, in der Inneren Stadt oder im 7. & 9. Bezirk schneiden tendenziell überdurchschnittlichab.
2. Benchmark: ADR (Average Daily Rate)
Studio / 25–35 m²:
95–150 € pro Nacht (High-end Design bis 180 €)
1-Bedroom / 35–50 m²:
120–190 € pro Nacht
2-Bedroom / 55–80 m²:
180–260 € pro Nacht
Premium-Lagen (1., 7., 8., 9.) erzielen 20–40 % höhere Preise als Randlagen.
3. Jahresumsatz pro Einheit (realistische Berechnung)
Studio (25–35 m²)
ADR: Ø 120 €
Belegung: 80 %
→ ca. 35.000 – 40.000 € Umsatz/Jahr
1-Bedroom Apartment
ADR: Ø 150 €
Belegung: 82 %
→ 45.000 – 55.000 € Umsatz/Jahr
2-Bedroom Apartment
ADR: Ø 210 €
Belegung: 85 %
→ 65.000 – 80.000 € Umsatz/Jahr
Premium-Aparthotels (1. + 7. Bezirk) liegen 10–20 % über diesen Werten.
Wie sichere ich meinen Cashflow in Wien trotz Leerstand und schwankender Nachfrage?
Mit einem klaren Betriebsplan pro Objekt: sauberer Mietpreis-Korridor, kurzer Reaktionszyklus (monatliches Reporting), Instandhaltungsbudget und ein Plan B (z. B. Mid-Term statt klassisch). Entscheidend ist der NOI und die Fähigkeit, schnell umzusteuern, bevor Leerstand teuer wird.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung in Wien überhaupt noch – und ist das rechtlich sicher?
Kurzzeitvermietung kann sich lohnen, wenn sie rechtlich sauber aufgesetzt ist und operativ professionell läuft. Ohne Compliance-Check ist es ein Risiko. Seriöse Investoren prüfen zuerst die Rahmenbedingungen und setzen dann auf einen Betrieb, der Qualität, Pricing und Prozesse im Griff hat – oder wählen konsequent Mid-Term/klassisch.
Welche Maßnahmen bringen in der Krise den schnellsten ROI am Objekt?
kleine Upgrades mit großer Wirkung (Malerarbeiten, Boden-Refresh, bessere Betten/Möbel, professionelle Fotos, klare Positionierung). Ziel: höhere Conversion, bessere Bewertungen, weniger Leerstand – ohne CapEx-Overkill. Mehr anfragen
Wann sollte EASY BNB in ein Apartmenthaus- oder Aparthotel-Projekt eingebunden werden?
Idealerweise so früh wie möglich – bereits vor Kauf, Sanierung, Grundrissplanung oder Möblierung.
Bei Multi-Unit-Projekten beeinflussen Bettenanzahl, Raumaufteilung, Ausstattung, Zugangssysteme, Reinigungskonzept, Pricing und Plattformstrategie direkt die spätere Rentabilität.
EASY BNB unterstützt Eigentümer, Investoren und Projektentwickler dabei, das Objekt von Anfang an als professionelles Hospitality-Produkt zu planen und spätere Fehlentscheidungen zu vermeiden.
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