Kurzzeitvermietung in Wien 2026: Was Eigentümer wissen müssen | EASY BNB

Die Kurzzeitvermietung in Wien bleibt für viele Eigentümer attraktiv. Gleichzeitig ist sie rechtlich, operativ und wirtschaftlich deutlich anspruchsvoller geworden. Wer eine Wohnung, mehrere Apartments oder ein Apartmenthaus kurzfristig vermieten möchte, muss heute mehr beachten als nur Airbnb oder Booking.com.

Für Eigentümer bedeutet das: Kurzzeitvermietung kann weiterhin ein starkes Geschäftsmodell sein – aber nur, wenn Lage, rechtlicher Rahmen, Ausstattung, Pricing und laufender Betrieb professionell geplant werden.

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Das Wichtigste in Kürze

In Wien ist die kurzfristige Vermietung von Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Eine zentrale Grenze ist die 90-Tage-Regel pro Kalenderjahr. Für eine darüber hinausgehende kurzfristige Nutzung kann eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a der Wiener Bauordnung erforderlich sein. Die Stadt Wien weist darauf hin, dass eine solche Bewilligung auf maximal fünf Jahre befristet ist.

Zusätzlich müssen Eigentümer Themen wie Ortstaxe, Gästeregistrierung, Nächtigungsstatistik, steuerliche Behandlung, Plattformstrategie, Reinigung, Wäsche, Gästekommunikation und Preisoptimierung berücksichtigen. Die Stadt Wien informiert unter anderem darüber, dass Einnahmen aus Beherbergung steuerlich relevant sein können und dass bei kurzfristiger Vermietung auch Ortstaxe und Meldepflichten zu beachten sind.

1. Warum Kurzzeitvermietung in Wien weiterhin interessant ist

Wien bleibt ein starker Markt für Tourismus, Geschäftsreisen, temporäres Wohnen und Serviced Apartments. Für Eigentümer kann die kurzfristige oder mittelfristige Vermietung besonders interessant sein, wenn das Objekt gut gelegen, hochwertig ausgestattet und professionell betrieben wird.

Der entscheidende Punkt ist aber: Nicht jede Wohnung eignet sich automatisch für Kurzzeitvermietung. Lage, Gebäude, Nachbarschaft, Widmung, Ausstattung und rechtliche Ausgangslage müssen zuerst geprüft werden.

2. Die 90-Tage-Regel in Wien

Für private Eigentümer ist die 90-Tage-Regel einer der wichtigsten Punkte. Die Stadt Wien beschreibt, dass für Wohnungen, die für mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr vorübergehend kurzfristig vermietet werden sollen, eine Ausnahmebewilligung beantragt werden kann.

Wichtig: Diese Grenze bezieht sich nicht einfach auf “Airbnb”, sondern auf die kurzfristige Nutzung der Wohnung. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung und die rechtliche Einordnung.

3. Ausnahmebewilligung: Wann wird sie relevant?

Eine Ausnahmebewilligung kann relevant werden, wenn eine Wohnung in Wien über die 90-Tage-Grenze hinaus kurzfristig vermietet werden soll. Laut Stadt Wien ist diese Bewilligung auf maximal fünf Jahre befristet und an bestimmte Voraussetzungen gebunden.

Gerade bei Multi-Unit-Projekten sollte die rechtliche Prüfung nicht erst nach der Einrichtung oder Veröffentlichung auf Plattformen erfolgen. Sie gehört an den Anfang der Projektplanung.

4. Ortstaxe, Statistik und Meldepflicht

Kurzzeitvermietung ist nicht nur eine Frage der Buchungsplattform. Auch administrative Pflichten spielen eine große Rolle.

Die Stadt Wien informiert, dass bei vorübergehender Vermietung Ortstaxe einzuheben und abzuführen ist. Die Ortstaxe beträgt seit 1. Jänner 2022 grundsätzlich 10 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Zusätzlich müssen Unterkunftgeber in Wien bei kurzfristiger entgeltlicher Vermietung monatlich die Zahl der Gästenächtigungen nach Herkunftsland an die Gemeinde Wien melden. Diese Tourismusstatistik-Daten können über die Web-Applikation VIETour übermittelt werden.

Für Eigentümer bedeutet das: Ohne saubere Prozesse entstehen schnell Fehler bei Abrechnung, Meldung und Dokumentation.

5. Warum professionelles Management entscheidend ist

Viele Eigentümer unterschätzen den operativen Aufwand. Kurzzeitvermietung bedeutet nicht nur Inserat online stellen und Buchungen annehmen.

Besonders in einem regulierten Markt wie Wien entscheidet die Qualität der Abläufe über den wirtschaftlichen Erfolg.

6. Einzelne Wohnung oder Multi-Unit-Projekt?

Bei EASY BNB unterscheiden wir klar zwischen zwei Ausgangssituationen.

Für einzelne Wohnungen

Eine einzelne Wohnung eignet sich für Eigentümer, die ihre Immobilie professionell vermieten möchten, ohne den laufenden Betrieb selbst zu übernehmen.

Für mehrere Einheiten und Apartmenthäuser

Bei mehreren Apartments, Zinshäusern oder Aparthotel-Projekten geht es nicht mehr nur um Verwaltung. Hier geht es um ein Betreiberkonzept.

Gerade bei Multi-Unit-Projekten sollte EASY BNB möglichst früh eingebunden werden – idealerweise vor Kauf, Sanierung, Möblierung oder Plattform-Setup.

7. Was EASY BNB für Eigentümer übernimmt

EASY BNB unterstützt Eigentümer, Investoren und Betreiber bei der professionellen Kurzzeitvermietung und beim Betrieb von Serviced Apartments und Aparthotels.

Das Ziel ist klar: mehr Transparenz, weniger Aufwand und ein professioneller Betrieb, der auf Gästezufriedenheit und nachhaltigen Ertrag ausgerichtet ist.

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