Airbnb oder Langzeitvermietung in Wien – was lohnt sich für Eigentümer mehr?

Wer in Wien eine Wohnung besitzt, stellt sich früher oder später eine zentrale Frage:Soll ich auf Kurzzeitvermietung setzen oder ist eine klassische Langzeitvermietung die bessere Lösung?

Die ehrliche Antwort lautet: Es gibt keine pauschale Lösung für jedes Objekt. Die richtige Strategie hängt von mehreren Faktoren ab – unter anderem von der Lage, der Qualität der Immobilie, dem gewünschten Ertragsprofil, dem Zeitaufwand und den regulatorischen Rahmenbedingungen in Wien. Gerade diese Rahmenbedingungen sind in den letzten Jahren deutlich strenger geworden. In Wien ist eine kurzfristige Vermietung von Wohnungen ohne weitergehende Bewilligung grundsätzlich nur bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr zulässig; darüber hinaus sind zusätzliche Voraussetzungen und Genehmigungen relevant.

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Kurzzeitvermietung: höheres Potenzial, aber deutlich mehr Komplexität

Die Kurzzeitvermietung kann in vielen Fällen attraktiv sein. Vor allem gut positionierte Wohnungen in gefragten Lagen können pro Nacht höhere Einnahmen erzielen als bei einer klassischen Monatsmiete. Dazu kommen Vorteile wie flexible Preisgestaltung, die Möglichkeit, saisonale Nachfrage zu nutzen, und in manchen Fällen auch die Option, die Wohnung selbst zwischendurch zu verwenden.

Auf dem Papier wirkt dieses Modell oft klar überlegen. In der Praxis sieht es differenzierter aus.

Denn Kurzzeitvermietung ist kein passives Modell. Sie verlangt professionelle Inserate, laufende Preissteuerung, Kalenderpflege, Gästekommunikation, operative Abläufe und eine saubere technische Distribution über mehrere Plattformen hinweg. Wer diese Prozesse nicht sauber aufsetzt, verliert schnell Geld durch Leerstand, operative Fehler oder schwache Bewertungen.

Wien ist kein Markt für Improvisation

Genau hier wird Wien besonders relevant. Die Stadt hat die Regeln für die touristische Kurzzeitvermietung klar verschärft. Das offizielle Merkblatt der Stadt Wien hält fest, dass seit dem 1. Juli 2024 auch Wohnungen außerhalb einer Wohnzone für eine 90 Tage pro Kalenderjahr überschreitende Kurzzeitvermietung nur noch mit einer auf maximal fünf Jahre befristeten Ausnahmebewilligung angeboten werden dürfen. Außerdem sind dafür konkrete Voraussetzungen zu erfüllen.

Das bedeutet: Wer in Wien mit Kurzzeitvermietung arbeiten möchte, sollte nicht nur auf den möglichen Umsatz schauen, sondern auf die tatsächliche Umsetzbarkeit.

Für Eigentümer ist daher nicht nur die Frage wichtig, wie viel brutto möglich wäre, sondern vor allem:

• Ist mein Objekt für dieses Modell überhaupt sinnvoll geeignet?

• Passt die Lage?

• Lässt sich die Vermietung operativ professionell organisieren?

• Ist das Verhältnis zwischen Aufwand, Risiko und Ertrag wirklich attraktiv?

Langzeitvermietung: stabiler, einfacher, planbarer

Die klassische Langzeitvermietung wirkt im Vergleich oft weniger spektakulär, hat aber klare Vorteile.

Sie ist in der Regel:

• einfacher zu verwalten

• deutlich planbarer

• operativ weniger intensiv

• für viele Eigentümer mental angenehmer

• besser geeignet für eine eher passive Strategie

Wer vor allem Stabilität sucht, wenig operative Komplexität will oder ein Objekt besitzt, das für touristische Vermietung nicht optimal positioniert ist, fährt mit Langzeitvermietung häufig besser.

Gerade in einem regulierten Markt wie Wien kann das die wirtschaftlich vernünftigere Entscheidung sein.

Was sich für Eigentümer in Wien wirklich lohnt, hängt vom Objekt ab

Die entscheidende Frage lautet also nicht:Ist Airbnb besser als Langzeitvermietung?

Die richtige Frage ist:Welche Strategie passt zu meiner Immobilie, zu meinem Ziel und zum Wiener Markt?

Kurzzeitvermietung kann sinnvoll sein, wenn:

• das Objekt in guter Lage liegt

• die Wohnung stark vermarktbar ist

• eine professionelle operative Umsetzung möglich ist

• der zusätzliche Aufwand durch höhere Erträge gerechtfertigt wird

Langzeitvermietung kann sinnvoller sein, wenn:

• Stabilität wichtiger ist als Maximierung

• die Wohnung nicht ideal für touristische Nutzung geeignet ist

• Eigentümer wenig operative Belastung möchten

• regulatorische und praktische Hürden die Kurzzeitvermietung unattraktiv machen

Die größte Fehlentscheidung: nur auf den theoretischen Höchstertrag zu schauen

Viele Eigentümer vergleichen Modelle nur über einen schnellen Umsatzvergleich. Das ist zu kurz gedacht.

Was zählt, ist nicht der theoretisch höchste Ertrag auf dem Papier, sondern der realistische Nettoertrag unter echten Marktbedingungen.

Dazu gehören:

• tatsächliche Auslastung

• operative Kosten

• Plattformabhängigkeit

• Verwaltungsaufwand

• technische und logistische Prozesse

• regulatorische Grenzen

• Stabilität des Modells über Zeit

In vielen Fällen ist nicht das Modell mit dem höchsten Bruttoerlös das beste – sondern das Modell mit der besten Kombination aus Ertrag, Stabilität und Umsetzbarkeit.

Ein genehmigtes Objekt kann in Wien deutlich attraktiver werden

Gerade in Wien entsteht gegen Ende der Analyse noch ein weiterer wichtiger Punkt: die Bewilligungssituation selbst kann zum wirtschaftlichen Hebel werden.

Da viele Wohnungen rechtlich auf 90 Tage pro Kalenderjahr begrenzt sind und eine darüber hinausgehende Nutzung nur unter bestimmten Voraussetzungen mit Ausnahmebewilligung möglich ist, kann ein entsprechend genehmigtes Objekt einen klaren strategischen Vorteil haben. Die Stadt Wien nennt dafür unter anderem Voraussetzungen wie die Lage außerhalb bestimmter Zonen, den fehlenden Einsatz von Wohnbaufördermitteln, eine weiterhin überwiegende Wohnnutzung im Gebäude sowie Grenzen für den Anteil gewerblich genutzter Einheiten. Zudem drohen bei unzulässigem Anbieten über die 90-Tage-Grenze hinaus Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro.

Für Eigentümer bedeutet das: Wenn ein Objekt die Voraussetzungen erfüllt und rechtlich sauber aufgesetzt ist, kann die Kurzzeitvermietung wirtschaftlich deutlich interessanter werden als bei vielen anderen Wohnungen, die durch die aktuellen Grenzen stark eingeschränkt sind. Genau dadurch kann in Wien ein spürbarer Wettbewerbsvorteil entstehen – nicht automatisch, aber dann, wenn Lage, Produktqualität und operative Ausführung ebenfalls stimmen.

Warum professionelle Beratung in Wien entscheidend ist

Gerade in Wien reicht es nicht, sich an allgemeinen Airbnb-Erfolgsstories zu orientieren. Der Markt ist lokal, reguliert und operativ anspruchsvoll.

Deshalb ist es für Eigentümer sinnvoll, die Entscheidung nicht rein theoretisch zu treffen, sondern objektbezogen:

• Welche Strategie passt zu diesem konkreten Objekt?

• Welche Plattformen sind sinnvoll?

• Wie sieht eine realistische Ertragslogik aus?

• Welche Risiken bestehen?

• Welche Lösung ist nachhaltig tragfähig?

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